证监会官网显示，4月24日，4只商业不动产REITs经上交所审核通过并履行注册程序后，正式获得证监会准予注册的批复。这标志着我国公募REITs市场向商业不动产领域迈出坚实一步。
据统计，截至目前，全市场已受理17只商业不动产REITs。其中，上交所已受理14只产品，参与方涵盖行业内头部央企、国企、外资企业、民企等主体，9只产品已答复反馈意见，正在稳步推进中。
业内专家对《中国经营报》记者表示，商业不动产作为存量资产的重要组成部分，其盘活利用对于丰富REITs资产类型、促进REITs功能发挥、推动REITs市场高质量发展、服务国家战略实施和实体经济发展具有重要意义。
专家认为，新产品将为持有优质商业不动产的企业提供市场化退出渠道，引导行业向“重运营、强回报”发展模式转型；同时为普通投资者提供配置优质不动产标准化金融产品的机会，提升多层次资本市场资产配置功能。
注册项目运营成熟稳健
“本次获批的商业不动产REITs项目由上交所于1月下旬至2月中旬陆续受理，并于4月24日获批，显示审核注册相关工作运转高效顺畅。”一位市场人士对记者表示。
本次获批商业不动产REITs项目分别为中信建投首农食品集团REIT、汇添富上海地产REIT、中金唯品会REIT、国泰海通砂之船REIT，募资规模预计合计145.18亿元。
参与主体汇聚地方国有龙头企业、行业内头部民营企业等，底层资产涵盖商业零售、办公等成熟商业业态，位于北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等城市核心区域，具备良好的市场代表性与示范效应。
其中，国泰海通砂之船REIT和中金唯品会REIT标的资产均为区域内排名第一的奥特莱斯。
国泰海通砂之船REIT标的资产为砂之船（西安）奥特莱斯，位于西安市，是西北区域销售额排名第一的奥特莱斯项目。2017年开业至今运营情况稳健，近三年联营销售额复合增长率8.67%，平均出租率98.29%，客流量年复合增长率约9.13%。2026年度、2027年度预测现金流分派率分别为5.46%、5.80%。
中金唯品会REIT标的资产为郑州杉杉奥特莱斯项目、哈尔滨杉杉奥特莱斯项目，分别位于郑州市、哈尔滨市，均为省内销售额排名第一的奥特莱斯项目。两项目分别于2016年、2015年开业，近三年联营销售额复合增长率分别为7.21%、7.13%，出租率均在99%以上。2026年度、2027年度预测现金流分派率分别为4.84%、5.12%。
汇添富上海地产REIT标的资产为鼎保大厦、鼎博大厦，位于上海市黄浦区滨江板块。2019年、2022年开业至今运营情况较好，鼎保大厦近三年办公部分维持满租，鼎博大厦2025年年末出租率为99%。2026年度、2027年度预测现金流分派率分别为4.75%、4.87%。
中信建投首农REIT标的资产为龙德广场项目，位于北京市天通苑核心商圈。2008年开业至今运营稳健，近三年营业收入、EBITDA等核心财务指标总体保持稳定，2025年年末出租率达98.26%。2026年度、2027年度预测现金流分派率分别为6.22%、5.60%。
商业不动产“定价标尺”
“4只获批的商业不动产REITs，覆盖商业零售及办公等多元业态，收益稳定性强，直接引导资金投向商业不动产领域，促进实现生产要素更高效的循环。”上海地产集团相关业务负责人对记者表示。
北京交通大学经济管理学院助理教授于耀对记者称，商业不动产REITs的“救急”意义在于，它为长期处于“重资产、高负债”泥潭中的房企，提供了一条从“输血”转向“造血”的生路。“房企手里积压的大量购物中心、写字楼等资产，过去是沉淀资金的‘不动产’，现在通过REITs可以转化为高流动性的现金流。”于耀表示。
上海易居房地产研究院副院长严跃进也认为，商业不动产REITs的推出，将为房地产企业提供有效的退出渠道，从更大程度上缓解资金压力，对于房地产风险防范化解也具有积极的作用。同时，从房地产发展新模式的角度而言，企业资金盘活了，也将促进房地产行业的转型升级。
另外，商业不动产REITs将充当商业不动产领域的“定价标尺”。作为公开市场上交易的标准化金融产品，商业不动产REITs的一级发行、二级市场交易价格与估值水平，均根植于其底层资产的运营现金流。这些价格信号，是在市场交易中由众多投资者共同判断、集体博弈后形成的公开信息。
“商业不动产REITs为整个商业不动产领域的大量非上市资产，充当了价值发现的‘锚’与‘尺’，改变了以往市场信息不对称的局面。” 泰康资产有关业务负责人表示，这种透明化与科学化的定价机制，是培育理性投资、引导资本高效流向优质资产的前提，也为行业的长期健康发展奠定了基石。
实现投融资双向赋能
在业内人士看来，商业不动产REITs的推出，为持有优质商业不动产的企业提供市场化退出渠道，也将为投资者提供分享优质商业不动产收益的机会。
随着低利率环境持续，资产配置的底层逻辑正在发生改变，投资人对于REITs产品的配置需求正在提升。社会资本及保险、养老金等长期机构资金，对稳定、长期且具备抗通胀属性的收益资产需求较为迫切。商业不动产REITs凭借高比例分红及收益特征介于股债之间的独特优势，能有效匹配这类需求。
同时，当前的低利率环境下，REITs产品具备较强的估值吸引力与投资回报潜力。据测算，4只项目的预测现金流分派率区间为4.75%—6.22%，2026年度均值为5.32%。
业内人士认为，公募REITs如同纽带，将优质资产与社会资本紧密相连。一方面，它降低了不动产投资门槛，使广大投资者能够分享不动产收益，从而拓宽了财富保值增值的路径；另一方面，它也引导金融资源更精准、高效地配置到实体经济领域。
“商业不动产REITs能够满足投资者多元配置需求，为公众投资者提供兼具稳定租金收益与资产增值潜力的投资工具，填补了优质标的缺口。普通投资者可低门槛参与优质商业物业投资，优化个人投资组合，共享商业不动产行业发展红利。”锦天城律师事务所律师顾春峰对记者表示。
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